SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DOS JUROS CAPITALIZADOS MENSALMENTE E DA SUBSTITUIÇÃO DA TAXA DE JUROS APLICADA PELO AGENTE FINANCEIRO

           

SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. DOS JUROS CAPITALIZADOS MENSALMENTE E DA SUBSTITUIÇÃO DA TAXA DE JUROS APLICADA PELO AGENTE FINANCEIRO :

           O contrato de adesão firmado entre a instituição financeira e o consumidor em seu bojo diz que a taxa anual de juros é de 12,0000% (doze por cento). Da mesma forma, a planilha de financiamento fornecida pelo agente financeiro informa o seguinte:

           “TX INIC 12,0000” (docs. auditoria contábil/planilha de evolução do financiamento).

           Isto significa que os juros contratados na ocasião corresponderiam à taxa anual de 12,0000% ao ano. Não se sabe por que o agente financeiro efetua os cálculos das prestações e dos juros de financiamento considerando uma segunda taxa – isto é: a taxa efetiva capitalizada de 12,6825% ao ano.

           O cálculo de juros mensais efetuados pelo agente financeiro apresenta a seguinte seqüência de cálculos: (Os juros foram apurados mensalmente a partir da taxa estipulada no referido contrato em sua “cláusula primeira” 12,6825% a.a. efetivos, que descapitalizados a 1,00% a.m. (equivalentes)). Após a descapitalização desta taxa apuramos a taxa de 1,00% ao mês (taxa equivalente).

           Cálculo da Taxa de Juros Mensais Capitalizados – 12,6825%

           Taxa mensal de juros = (1 + (taxa juros/100))1/12 – 1

           Taxa mensal de juros = (1 + (12,6825%/100))0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = (1 + 0,126825)0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = (1,126825))0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = 1,01000 –1

           “Taxa mensal de juros = 0,0100 ou 1,00%”

          

           Cálculo do valor dos juros mensais.

           Assim, para se calcular o valor dos juros mensais, basta, simplesmente, multiplicar o valor da taxa mensal apurada no item anterior e multiplicá-la pelo saldo devedor. Vejamos:

          

           Valor do bem R$  120.000,00             

           Sinal     R$    24.000,00             

           Valor do Financiamento em 29.12.98            R$    96.000,00             

           Índice correção saldo devedor                       1,01267942       

           Saldo devedor corrigido (R$ 96.000,00 x 1,01267942)        R$    97.217,22              

           Taxa mensal de juros   0,0100   

           Juros cobrados na 1ª prestação (valor cobrado pela CEF)

           (R$ 97.217,22 x 0,0100 = R$ 972,17)           R$         972,17          

          

           Isto significa que o agente financeiro no cálculo da taxa de juros mensais aplica o percentual anual de 12,6825%, sendo que os juros anuais contratados pelos autores não poderiam ser superiores a 12,00% ao ano, conforme contratado.

           Com efeito, utilizando-se a mesma forma de cálculos adotada pelo agente financeiro e substituindo os juros anuais para 12,0000% a.a. de forma linear, tem-se a correta taxa de juros mensais, a saber:

           Cálculo da taxa de juros mensais – 12,00%

           Taxa mensal de juros = (1 + (taxa juros/100))1/12 – 1

           Taxa mensal de juros = (1 + (12,00%/100))0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = (1 + 0,1200)0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = (1,1200)0,083333 -1

           Taxa mensal de juros = 1,0094887 -1

           Taxa mensal de juros = 0,0094877 ou 0,94887%

           Cálculo do valor dos juros mensais (taxa mensal correta de 0,94887%).

          

           Valor do bem  R$  120.000,00             

           Sinal     R$    24.000,00             

           Valor do financiamento em 29.12.98 R$    96.000,00             

           Índice correção saldo devedor                                    1,01267942      

           Saldo devedor corrigido (R$ 96.000,00 x 1,01267942)                   R$    97.217,22             

           Taxa mensal de juros   0,0094887         

           Juros cobrados na 1ª prestação

           (R$ 97.217,22 x 0,0094887 = R$ 922,46)     R$        922,46           

          

           Observa-se uma diferença de R$ 49,72 cobrados a maior pelo agente financeiro no lançamento da primeira prestação (R$ 972,17 – R$ 922,46 = R$ 49,71).

           Oportuno trazer à colação os esclarecimentos do perito contador diplomado com registro no CRC onde informou ao juízo sobre as taxas nominais e efetivas o seguinte:

           “Impõe-se o reenquadramento do débito, pois do laudo pericial do experto do Juízo depreende-se que até o vencimento, o embargado aplicou juros capitalizados mensalmente e cobrou juros sobre juros, conforme quesitos 08 e 12 da perícia (fls. 297 e 298):

           ‘8.3) No presente caso, há previsão de taxas nominais e efetivas porque os juros foram capitalizados mensalmente’.

           RESPOSTA – Sim.

           "12 - Queira a perícia informar se a cobrança dos juros em cada liberação calculados sobre o saldo devedor, de forma acumulada não caracteriza a cobrança de juros sobre juros.

           "RESPOSTA - sim, caracteriza".

           A capitalização está proibida pelo Decreto 22.626/33 e Súmula 121 do STF. A regra continua sendo a da proibição do anatocismo, incidindo a vedação também constante da Lei de Usura.

           O contrato é de adesão e o modo do cálculo é prejudicial ao devedor, não podendo ser tomado em vista das regras de interpretação: Segundo Carlos Maximiliano, em hermenêutica e Aplicação do Direito, 9ª ed., pp. 351 e 352, a interpretação deve ser efetuada contra aquele em benefício do qual foi feita a estipulação, em prol do devedor” (JUIZADO DE DIREITO DO RIO GRANDE DO SUL; PROCESSO N.º 01150311106; EMBARGANTES: ABRAHÃO GONTOW ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. E OUTROS; EMBARGADO: BANCO BRADESCO S/A; PORTO ALEGRE - 7ª VARA CÍVEL - 2º JUIZADO; JUIZ: MARCELO CEZAR MÜLLER).

           Conclusão: Em todo o financiamento habitacional o agente financeiro está cobrando uma taxa mensal de 0,05113% superior ao percentual contratado. Portanto, a taxa mensal do financiamento deve ser reduzida para 0,94887% ao mês, o que corresponde a uma taxa anual de 12,0000% linear e não capitalizada, conforme o contratado e legislação vigente.

           DA AMORTIZAÇÃO NOCIVA DO SALDO DEVEDOR EM DETRIMENTO DOS MUTUÁRIOS:

           O critério de apropriação ao saldo devedor do valor relativo à amortização mensal utilizado pela instituição financeira é totalmente ilegal à luz da Lei 4.380/64 e 8.078/90. Pois, conforme a auditoria contábil em anexo, o agente financeiro primeiro corrige o débito para só depois abater a prestação paga nos respectivos meses na execução do contrato.

           Almejam os consumidores a inversão de tal critério, ou seja, somente após a amortização das prestações mensais do montante do saldo devedor deveria este sofrer a correção monetária.

           A fórmula adotada pelo agente financeiro decorre de inúmeras resoluções do Banco Central do Brasil. Já o critério postulado pelos autores vem com base na alínea “c” do art. 6o da Lei 4.380/64. Como é curial em Direito não pode uma resolução se sobrepor à lei, nem modificá-la, muito menos revogá-la, menos ainda retroagir para apanhar contratos firmados anteriormente a ela.

           Em números, guardadas as devidas proporções, a diferença é considerável, como se demonstra, por um exemplo hipotético em que se consideram os seguintes parâmetros: uma dívida de R$ 1.000,00, com uma correção mensal de 10% e uma prestação mensal no valor de R$ 100,00. O agente financeiro corrige a dívida (R$ 1.000,00 x 10% = R$ 1.100,00) e depois abate o valor pago (R$ 1.100,00 - R$ 100,00 = 1.000,00).   O que se pretende é primeiro amortizar a dívida (R$ 1.000,00 - R$ 100,00 = R$ 900,00) e após reajustar o débito (R$ 900,00 x 10% = 990,00).

           Bem assim é a doutrina específica em Sistema Financeiro da Habitação:

           “O ponto de maior divergência entre os mutuários e os agentes financeiros verifica-se:

           O agente financeiro, ao receber o pagamento da parcela de amortização do financiamento, somente deduz o valor pago após correção do saldo devedor pelo índice da poupança, ou melhor: primeiro, corrige o saldo devedor pelo índice da poupança, para depois reduzir o saldo devedor do valor da prestação paga pelo mutuário.

           O mutuário entende que deve ocorrer uma inversão, ou seja: primeiro, diminui do saldo devedor o valor pago pelo mutuário, para de­pois corrigir o saldo devedor remanescente pelo índice da poupança.

           Os agentes financeiros defendem a fórmula de cálculo adotada, com base no art. 20 da Resolução 1.980, de 30.04.93, do Banco Central do Brasil e nas cláusulas contratuais impostas nos contratos avençados entre as partes.

           Os mutuários defendem a fórmula de cálculo que deve ser adotada, com lastro na alínea “c” do art. 6o, da Lei 4.380, de 21.08.64, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários e o Sistema Financeiro para aquisição da casa própria.

           Nesse contexto, parece-nos que os mutuários estão com a razão, de­vendo ser obedecida pelo Banco Central do Brasil, Conselho Monetário Nacional e os agentes financeiros a determinação legal” (FI­GUEIREDO, Alcio Manoel de Sousa, Cálculos do Sistema Financeiro da Habitação; Editora Juruá, 2000, pág. 103/104).

           No que tange a tal sistema de amortização adotado pela Caixa Econômica Federal a orientação jurisprudencial do eg. TRF da 4a Região em julgado semelhante foi a seguinte:

           “TRF CONFIRMA SENTENÇA QUE OBRIGA AMORTIZAÇÃO MENSAL EM CONTRATO DE SFH

           A 4ª Turma do Tribunal Regional Federal (TRF) da 4ª Região confirmou ontem (2/5) uma sentença proferida pela Vara Federal Especializada em Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de Curitiba. A decisão alterou a forma de pagamento de juros e de amortização em contrato de financiamento habitacional assinado em 1989 entre a Caixa Econômica Federal (CEF) e dois bancários do Paraná. Tanto a CEF quanto os mutuários recorreram ao TRF. A 4ª Turma, porém, acompanhou por unanimidade o voto do relator da apelação cível, juiz federal João Pedro Gebran Neto (que está convocado para atuar no tribunal), mantendo o entendimento do juiz federal Márcio Antônio Rocha, da Vara de SFH.

           A sentença reduziu a taxa anual efetiva de juros de 11,02% para 10%, conforme a Lei n.º 4.380/64, e modificou uma sistemática de cálculo muito comum nos empréstimos desse tipo no Brasil. Gebran lembrou que o Sistema Francês de Amortização, também chamado de Tabela Price, prevê que uma parte de cada prestação pague juros e outra parte abata o principal da dívida, de modo que o saldo devedor seja zerado ao final do prazo estipulado para o financiamento.

           ‘No entanto, não é isso que ocorre, como constantemente temos observado nos inúmeros contratos firmados no âmbito do SFH, cujas dívidas se tornam impagáveis e o saldo devedor, monstruoso, o que leva muitas vezes à perda do imóvel pelo mutuário em favor do agente financeiro, por não haver mais condições de quitar a malsinada dívida.’

           O que acontece, aponta o relator, é um desvirtuamento desse sistema quando o contrato é regido pelo Plano de Equivalência Salarial (PES) para reajuste das prestações – que, nesse caso, são corrigidas pelos mesmos índices concedidos aos vencimentos da categoria profissional a que pertence o mutuário. O saldo devedor, porém, segue sendo reajustado normalmente, a cada mês. “Tal é a realidade de grande parte dos contratos do SFH, à qual não pode o Poder Judiciário simplesmente fechar os olhos, ainda mais quando a própria lei está a autorizar uma aplicação diferenciada do sistema de amortização pactuado.”

           Com a defasagem salarial diante da enorme inflação dos anos 80 e do início dos 90, seguidamente é registrada a chamada amortização negativa, em que a prestação vinculada ao PES torna-se insuficiente até mesmo para pagar os juros do mês. Como a CEF primeiro quita os juros vencidos para depois abater parte da dívida – conforme regra geral do Código Civil –, acontece que a parte não paga dos juros é somada ao saldo devedor e, no mês seguinte, compõe a base de cálculo para nova incidência de juros, ou seja, há capitalização – o que é proibido por lei. Assim, o saldo devedor acaba até aumentando em vez de diminuir. Gebran observa que, conforme a lei, o SFH não segue essa regra geral, devendo todas as prestações incluir tanto amortização do capital quanto pagamento do serviço da dívida.

           O relator cita como preocupação maior, principalmente daqueles cujos contratos não possuem cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) – que quita o saldo devedor ao final do prazo –, a de que quanto menor é a prestação paga, maior se torna o montante devido e cada vez mais distante da quitação se fica – “o que fez com que a dívida se tornasse impagável ao longo dos anos”. Gebran verificou um “toque de originalidade” na sentença para corrigir essa distorção. A solução encontrada para esse impasse – “que atinge atualmente um enorme número de mutuários” – foi determinar que toda parcela quite a parte efetivamente devida de amortização da dívida, devendo o remanescente pagar os encargos com juros. “Não sendo o valor suficiente, os juros restantes devem compor saldo devedor distinto do principal, para, após ser corrigido monetariamente, ser solvido pelo mutuário ao final do contrato ou refinanciado nos termos pactuados”, explicou o magistrado. (3/5) (ACR 2001.70.00.003973-7/PR) – Notícias do TRF da 4a Região, Assessoria de Comunicação Social.

           Em suma, o fator que faz agravar o saldo devedor é que o agente financeiro não obedece ao art. 6o, “c”, da mesma Lei 4.380/64, que manda seja primeiramente efetuado o abatimento, no valor originariamente contratado, da parcela de amortização da 1a prestação do financiamento, para só então gerar o saldo devedor e a partir daí corrigi-lo. Mas, ao contrário, antes do pagamento da 1a prestação, a ré corrige todo o valor financiado, para só depois proceder à amortização, fazendo com que haja um descasamento entre o valor amortizado e os juros, pois estes não mais acompanham o valor originariamente contratado, visto o mesmo já ter sofrido uma correção total logo no 1o mês do financiamento, fazendo com que aquela prestação (amortização + juros) não pague sequer a parcela de amortização do “novo saldo devedor”, vez que só passa a pagar os juros calculados com base neste novo saldo, gerando, logo em seguida, amortização negativa.

           Conseqüentemente, tal sistema de amortização fere não somente a Lei 4.380/64, art. 6o, “c”, como também a Lei 8.0789/90 a qual estabelece nos arts. 39 e 51, o seguinte:

           “Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas

           (...) V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;”

           “Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

           (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

           (...) § 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

           I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

           II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual;

           III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso”.

           E, conforme a auditoria contábil em anexo, o expert contador sinaliza que os valores que compõem os pagamentos realizados (indicando inclusive o pagamento de juros mensais, onde a prática do denominado ANATOCISMO) - planilha “2”, ou seja, parte dos juros foi incorporada ao capital.

           DO EXCESSIVO VALOR DO SALDO DEVEDOR PROVENIENTE DA PRÁTICA DA COBRANÇA DE JUROS SOBRE JUROS. JUROS CAPITALIZADOS. PRÁTICA DO ANATOCISMO:

           Antecedentes necessários – A planilha de financiamento fornecida pela ré demonstra a evolução do saldo devedor desde o início do financia­mento.

           Denota-se da análise da planilha em referência, que, quanto mais os requerentes pagam, mais cresce o valor do saldo devedor do financiamento, isto é, nada diminui; o saldo devedor somente aumenta mês após mês.

           Na verdade, não existe lógica nos cálculos apresentados pelo agente financeiro, isto é, quanto mais recebe é ainda maior o seu crédito, ou ainda: quanto mais se paga, mais cresce o valor do saldo devedor.

           Ademais, levando-se em consideração que o SFH possui cunho estritamente social, com o objetivo de propiciar a aquisição da moradia própria, cujo capital emprestado ao mutuário deverá ser somente restituído ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS e ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, acrescido tão-somente da correção monetária e de juros não resta qualquer dúvida de que existe incorreção na planilha de evolução do financiamento apresentada pelo agente financeiro, ou ainda, que os juros aplicados naquela planilha de financiamento estão capitalizados e computados em cascata.

           Com efeito, é latente a distorção dos valores cobrados pelo agente financeiro (saldo devedor extorsivo), pois está ávido em arrecadar valores exorbitantes dos hipossuficientes/mutuários (fato notório em nosso País), acarretando o descrédito a esse importante sistema social (SFH) além de sucumbir por completo o sonho da moradia própria e de ocasionar prejuízos irreparáveis aos milhares de mutuários.

           Prejuízos estes que se concretizam com a perda do imóvel, ou seja, O mutuário, ao adquirir o imóvel, se utiliza suas economias para dar a entrada no financiamento (poupança com recursos próprios ou com os valores do FGTS), em seguida por longos anos, efetua o pagamento das prestações mensais, sacrificando o bem-estar de sua família, até não conseguir mais pagar as prestações, pois o agente financeiro, na ânsia de lucros exorbitantes, corrige os valores das prestações e do saldo devedor através de índices e fórmulas que para o cidadão comum não apresentam qualquer lógica, uma vez que é humanamente incompreensível entender que as prestações pagas mensalmente, devidamente reajustadas, nunca conseguem reduzir o saldo devedor do financia­mento habitacional.

           Nesse contexto, o eg. STJ considera que as relações contratuais entre o mutuário e o agente financeiro estão protegidas pelos seguintes princípios específicos: transparência, lealdade, boa-fé, eqüidade e vulnerabilidade do mutuário, objetivando assegurar as suas necessidades básicas e garantir o seu direito de habitação, de segurança jurídica e dignidade, senão vejamos:

           “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PLANO DE EQUIVALENCIA SALARIAL. VINCULAÇÃO AOS VENCIMENTOS DA CATEGORIA PROFISSIONAL DO MUTUARIO (...)

           3. NOS CONTRATOS REGIDOS PELO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO HA DE SE RECONHECER A SUA VINCULAÇÃO, DE MODO ESPECIAL, ALEM DOS GERAIS, AOS SEGUINTES PRINCIPIOS ESPECIFICOS:

           A)- O DA TRANSPARÊNCIA, SEGUNDO O QUAL A INFORMAÇÃO CLARA E CORRETA E A LEALDADE SOBRE AS CLAUSULAS CONTRATUAIS AJUSTADAS, DEVE IMPERAR NA FORMAÇÃO DO NEGOCIO JURIDICO;

           B)- O DE QUE AS REGRAS IMPOSTAS PELO SFH PARA A FORMAÇÃO DOS CONTRATOS, ALEM DE SEREM OBRIGATORIOS, DEVEM SER INTERPRETADAS COM O OBJETIVO EXPRESSO DE ATENDIMENTO AS NECESSIDADES DO MUTUÁRIO, GARANTINDO-LHE O SEU DIREITO DE HABITAÇÃO, SEM AFETAR A SUA SEGURANÇA JURÍDICA, SAUDE E DIGNIDADE;

           C)- O DE QUE HA DE SER CONSIDERADA A VULNERABILIDADE DO MUTUÁRIO, NÃO SO DECORRENTE DA SUA FRAGILIDADE FINANCEIRA, MAS, TAMBEM, PELA ANSIA E NECESSIDADE DE ADQUIRIR A CASA PROPRIA E SE SUBMETER AO IMPERIO DA PARTE FINANCIADORA, ECONOMICA E FINANCEIRAMENTE MUITAS VEZES MAIS FORTE;

           D)- O DE QUE OS PRINCIPIOS DA BOA-FÉ E DA EQUIDADE DEVEM PREVALECER NA FORMAÇÃO DO CONTRATO.

           4. HA DE SER CONSIDERADA SEM EFICACIA E EFETIVIDADE CLAUSULA CONTRATUAL QUE IMPLICA EM REAJUSTAR O SALDO DEVEDOR E AS PRESTAÇÕES MENSAIS ASSUMIDAS PELO MUTUARIO, PELOS INDICES APLICADOS AS CADERNETAS DE POUPANÇA, ADOTANDO-SE, CONSEQUENTEMENTE, A IMPERATIVIDADE E OBRIGATORIEDADE DO PLANO DE EQUIVALENCIA SALARIAL, VINCULANDO-SE AOS VENCIMENTOS DA CATEGORIA PROFISSIONAL DO MUTUARIO.

           5. RECURSO IMPROVIDO.” (STJ, REsp nº. 157841/SP; Rel. Min. José Delgado, unânime, DJU 27.04.98, p. 107).

           Da Capitalização Composta - A Planilha de Financiamento emitida pelo Requerido adota o sistema sacre assemelhado ao da Tabela Price.

           Na verdade, o agente financeiro adota o regime de “Capitalização Composta” toda vez que se verifica a amortização negativa, haja vista a incorporação dos juros não amortizados ao saldo devedor do financiamento, passando a partir deste ponto a se verificar a incidência de juros sobre juros, ou seja, a capitalização composta.

           Ocorre que, enquanto não são incorporados ao saldo devedor do financiamento os valores devidos de juros não há que se falar em capitalização, mas quando o agente financeiro incorpora estes juros expressamente na planilha de financiamento (parcial ou na sua totalidade - quando ocorre amortização negativa), é evidente que passa a incidir a cobrança de juros sobre juros, ou seja, o cálculo dos juros do próximo período incide sobre o “capital + juros não pagos”, caracterizando o anatocismo, in verbis: FIGUEIREDO, Alcio Manoel de Sousa; pág. 132, Prática Processual do Sistema Financeiro da Habitação, editora Juruá, 2002.

           Também ocorre a capitalização composta quando o agente financeiro se utiliza da taxa nominal e efetiva, conforme demonstrado no tópico precedente relativo à taxa mensal de juros.

           Dos juros capitalizados - Do anatocismo - A figura do anatocismo, capitalização dos juros, está vedada em nosso ordenamento jurídico: “É proibido contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos de conta-corrente de ano a ano”. (Lei de Usura – Decreto 22.626, de 07.04.33, art. 4o).

           E esta proibição se encontra com abundância nos entendi­mentos jurisprudênciais:

           “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada (Súmula 121); dessa proibição não estão excluídos as instituições financeiras, dado que a súmula 596 não guarda relação com anatocismo. A capitalização semestral de juros ao invés de anual, só é permitida nas operações regidas por leis especiais, que nela especialmente constem” (RE nº. 90.341/1).

           “A capitalização de juros (juros de juros) é vedada pelo nosso direito, mesmo quando expressamente convencionada, não ten­do sido revogada a regra do art. 4o do Decreto 22.626/33, pela Lei 4.595/64. O anatocismo repudiado pelo verbete nº. 121 da Súmula do Supremo Tribunal Federal não guarda relação com o Enunciado nº. 50 e TRF/164” (REsp nº. 1.285/GO, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).

           “A capitalização de juros é vedada, mesmo em favor das ins­tituições” (RTF 92/1341, 98/851, 108/277, 124/616; STF -Boi AASP 1.343/218).

           “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. (Súmula nº. 121 - STF)

           Desta forma, aplicando a cobrança de juros capitalizados e existindo a ocorrência do anatocismo, o agente financeiro nega vigência ao disposto no artigo 4o da Lei de Usura e à Súmula 121 do c. STF, devendo as prestações mensais e o saldo devedor do financiamento habitacional ser revistos, evitando a imposição de ônus excessivo e vantagem exagerada aos mutuários, com a conseqüente lesão ao patrimônio individual dos consumidores e o enriquecimento ilícito ou sem causa da instituição financeira.

           É de inteira justiça o expurgo da capitalização dos juros, a qual se verifica logo na formação do contrato, aplicando-se somente juros lineares.